《新聞1+1》

　　——小產(chǎn)權(quán)房：是變“大”，還是變“無”?

　　主持人(董倩)：

　　歡迎收看《新聞1+1》。

　　小產(chǎn)權(quán)房這個叫法是很有意思的，因?yàn)槟阕⒁獾經(jīng)]有，產(chǎn)權(quán)二字前面它綴上了一個“小”字。

　　按說產(chǎn)權(quán)有有無之分，不應(yīng)該有大小之別的，因此人們自然非常關(guān)心，這小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來是能夠變大呢，還是說會變沒呢?媒體報(bào)道了一個北京市懷柔區(qū)強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房的新聞。

　　在國土資源部等十四部委對于小產(chǎn)權(quán)房未來何去何從的政策還沒有出臺的這種情況下，北京市的這種做法是否具有風(fēng)向標(biāo)的意味呢?

　　解說：

　　“全新原創(chuàng)江南四合院”;“私家庭院可用太空種子種植高品質(zhì)水果”。在房產(chǎn)網(wǎng)上，我們?nèi)阅芸吹竭@個廣告語，但事實(shí)上，廣告語所指的北京市懷柔區(qū)水岸江南小區(qū)，因?yàn)楸涣腥肴珖鴴炫贫睫k案件的違法建設(shè)項(xiàng)目黑名單，32棟訪古四合院正在被強(qiáng)制拆除。

　　記者在現(xiàn)場看到，水岸江南二期32棟原本古香古色的院子兩天時(shí)間已經(jīng)基本被夷為平地，比原計(jì)劃6天的拆除時(shí)間提前了許多。

　　劉先生(水岸南二期房業(yè)主)：

　　我買了一套房子50萬，我正在裝修途中被停掉了，但是我的鄰居他的損失大了，因?yàn)樗呀?jīng)裝修完了，而且定做的家具都到位了。

　　解說：

　　按照5月初國土資源部督查公告的解釋，水岸江南列入黑名單，是由于借新農(nóng)村建設(shè)之名開工建設(shè)，以出租為名出售集體土地建房，與該項(xiàng)目同處一個村的梭草莊園、草根鄉(xiāng)村也因相同原因要出查處。

　　不管多難，必須在一周之內(nèi)對所有在建的，續(xù)建的、違法居住類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行停工停售、停水、停電。再有新的違法項(xiàng)目發(fā)生問責(zé)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要負(fù)責(zé)人，直到免除職務(wù)。看得出來，在國土部的督查令之下，北京市懷柔區(qū)政府對此次拆除違法小產(chǎn)權(quán)房十分重視。

　　5月他們專門成立了拆委領(lǐng)導(dǎo)小組，由主管區(qū)長直接負(fù)責(zé)。

　　鄧久利(楊宋村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室主任)：

　　他先建的是陽光大棚，后才建的二合院。

　記者：

　　大概是什么時(shí)候?

　　鄧久利：

　　也是2005年下半年。

　　記者：

　　2005年的時(shí)候，鎮(zhèn)里已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這個問題了?

　　鄧久利：

　　對，我們已經(jīng)制止，并且也都上報(bào)咱們相關(guān)的主管部門。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府沒有執(zhí)法權(quán)，沒有土地的執(zhí)法權(quán)，有監(jiān)管，直到2010年的3月以后，相關(guān)政策給我們鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級有一個執(zhí)法權(quán)。

　　解說：

　　而在政府的重拳出擊中，相比水岸江南二期，32棟房屋被拆遷，水岸江南一期尚安然無恙。因?yàn)榘凑諊敛康亩讲楣妫?007年12月30日是個分界線，對尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，水岸江南二期屬于此行列。

　　2007年12月30日前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。為此水岸江南一期的野豬們，還得觀望新政策的出臺。水岸江南二期的業(yè)主們覺得很委屈，當(dāng)時(shí)購房時(shí)開發(fā)商聲稱，項(xiàng)目用地是沙荒地再利用，并不是現(xiàn)在國家禁止的耕地。而且按照土地管理法和土地承包法要求，農(nóng)村土地發(fā)包給村外人員承包時(shí)需要的三分之二以上村民同意承包文件，他們也親眼驗(yàn)證。

　　事實(shí)上，早在2009年9月北京市國土資源局對開發(fā)商北京伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園公司負(fù)責(zé)人曉晨下發(fā)了通知書，要求按照每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰，但因?yàn)槁?lián)系不上法上曉晨，因此一直拖延至今。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司經(jīng)營范圍為開發(fā)花卉苗木、荒山綠化等，并無房地產(chǎn)開發(fā)。并且在2008年該公司被吊銷了營業(yè)執(zhí)照。

　　甲方：梭草村經(jīng)濟(jì)合作社;乙方：業(yè)主，自合同簽訂至日2007年至2036年，乙方無需支付租金，2036到2056乙方支付租金。這是我們的記者輾轉(zhuǎn)拿到的一個被拆業(yè)主的合同。

　　讓人困惑的問題是，合同上寫的甲方是梭草村經(jīng)濟(jì)合作社，而面對這些項(xiàng)目用地性質(zhì)，為何簽合同時(shí)蓋村經(jīng)濟(jì)合作社的公章?梭草村村支書馬志會卻稱，這些項(xiàng)目并非村委會開發(fā)，村委會是把土地承包給了開發(fā)商。

　　馬志會(梭草村村支書)：

　　我也能得一萬塊錢的土地承包費(fèi)，其余的錢全讓開發(fā)商給拿了，具體情況我不清楚，原來的書記他已經(jīng)不干了。

　　解說：

　　更讓人不解的是，早在2007年懷柔區(qū)組織違法違規(guī)項(xiàng)目查處決定，對這四個項(xiàng)目進(jìn)行雙停，是在如此緊鑼密鼓的查處行動中，這些項(xiàng)目二期、三期工程卻陸續(xù)上馬。人們不禁要問，為何沒有在當(dāng)時(shí)堅(jiān)決依法拆除?

主持人：

　　教授，很有意思，媒體在報(bào)道這件事情的時(shí)候，引用的標(biāo)題紛紛是類似這樣的，比如北京市開始對小產(chǎn)權(quán)房動真格的了。因此也回到我一開始說的那個問題，它動真格的，是不是意味著它代表著一種方向，它是一種風(fēng)向標(biāo)，可以這樣理解嗎?

　　錫鋅(約評論員)：

　　正如你剛才所說的，媒體包括公眾，可能也有這樣的一種猜測和關(guān)注，到底這個媒體廣泛報(bào)道的拆除小產(chǎn)權(quán)房的個案，是不是代表一個方向。我覺得應(yīng)該說不能夠把它解讀為一個風(fēng)向標(biāo)。

　　主持人：

　　為什么?

　　錫鋅：

　　理由有兩點(diǎn)。個我們看到，對于這幾個個案，其實(shí)北京市國土局在去年的時(shí)候，已經(jīng)確定了它是違法建筑，并且已經(jīng)下達(dá)了一些處罰通知。今年5月4日國土資源部發(fā)布了一個土地督查的公告，公告里面明確地點(diǎn)了這幾個違法建設(shè)的名，并且給出了處理意見。處理意見里面包括了雙停，停止建設(shè)、停止銷售。同時(shí)，如果說2007年12月30日之后建成還沒有銷售的，要拆除。從這個意義上來說，的拆除被媒體廣泛報(bào)告，觀眾廣泛關(guān)注的拆除，其實(shí)是原來決定的一個執(zhí)行行動。

　　二，其實(shí)如果我們被拆除的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，真正意義上你看看它不是典型意義上的小產(chǎn)權(quán)房。

　　主持人：

　　為什么這么說?因?yàn)槲覀冏⒁獾?，剛才短片里面反?fù)提到，它并不是在耕地上改的這樣的一個住處，另外，它里面說了，這叫做一個沙荒地再利用，我們怎么理解這個沙荒地再利用?

　　錫鋅：

　　典型意義上的小產(chǎn)權(quán)房，一般在集體所有的建設(shè)用地上蓋的商品房。

　　主持人：

　　這是不是?

　　錫鋅：

　　我們看被拆除的這個個案，其實(shí)整個項(xiàng)目所在的地還不是一個建設(shè)用地，它是集體土地，但是實(shí)際上是集體土地屬于農(nóng)用地。為什么呢?因?yàn)殚_發(fā)者其實(shí)是一個以外地的承包經(jīng)營的身份承包了這個土地。

　　主持人：

　　您說到這兒，我要問您，這個甲房是一個名叫經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)，這是個什么東西?

　　錫鋅：

　　其實(shí)真正的開發(fā)商是一個伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園我們看到現(xiàn)在很多地方都搞這種生態(tài)種植園這種名義，它后用了一個名字叫做所謂的合作社。用合作社這個名義，其實(shí)是想跟村集體掛上鉤，因?yàn)榇寮w是土地集體所有權(quán)的所有者，所以它要掛上鉤，但是真正的開發(fā)者是一個所謂的生態(tài)種植園，而生態(tài)種植園它能做的既是土地的用途，還是農(nóng)業(yè)用地。

　　那么農(nóng)業(yè)用地上面如果建房，我覺得連小產(chǎn)權(quán)房都叫做部分上，或者至少可以說，不是典型意義上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)榈湫鸵饬x上的小產(chǎn)權(quán)房，主要包括在建設(shè)用地上的，比如說宅基地，村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)上的建設(shè)用地，注意一定要是建設(shè)用地，還有村公用設(shè)施的建設(shè)用地，在這一面建成的商品房來銷售，這才是小產(chǎn)權(quán)房。

　　主持人：

　　像教授剛才分析的那樣，我們關(guān)注的這個懷柔區(qū)被拆除的所謂小產(chǎn)權(quán)房的個案它具有殊意義，并不能代表嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房。人們自然也關(guān)心具有普遍意義的這種小產(chǎn)權(quán)房未來的命運(yùn)又是何去何從呢?我們的節(jié)目稍后繼續(xù)。

　　(播放短片)

　　解說：

　　北京市懷柔區(qū)對小產(chǎn)權(quán)房水岸江南的拆除，顯然是基于國家重點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房的大背景。從今年年初開始，國家對小產(chǎn)權(quán)房不斷發(fā)出禁令和檢查。

　　2010年4月25日新聞：

　　國務(wù)院明確要求所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建停售。

　　2010年5月5日新聞

　　目前國土部、住建部等十四部委正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房子的清理治理政策方案。

　解說：

　　小產(chǎn)權(quán)房到底怎么辦?面對著高起的房價(jià)，可以說各方都滿紅了眼。今年三四月份，北京市郊區(qū)五六環(huán)外的一些價(jià)格相對較低的小產(chǎn)權(quán)房接連出現(xiàn)了提價(jià)熱賣的情況。

　　北京通州小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查

　　高樓金銷售人員：

　　總共12棟樓現(xiàn)在。

　　記者：

　　這個現(xiàn)在多少錢?

　　高樓金銷售人員：

　　咱們的均價(jià)一萬一(千元/平米)。

　　依瀾陽光售樓員：

　　國家提倡建設(shè)社會主義新農(nóng)村，村委會以這個名義蓋的這個樓。

　　記者：

　　這個房能給什么手續(xù)?

　　濱水雅園售樓員：

　　是鎮(zhèn)政府給發(fā)的房本。

　　高樓金銷售人員：

　　因?yàn)槭谴迕竦募w土地的話，它是不可以賣給別人的。

　　記者：

　　那咱們這個叫什么呢?

　　高樓金銷售人員：

　　咱們這是叫轉(zhuǎn)讓，咱們這個也不可以。

　　解說：

　　雖然國家法律從來沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，但是各地的小產(chǎn)權(quán)房卻是遍地開花，越來越難控制。賣房的，開發(fā)的毫不避諱自己的小產(chǎn)權(quán)身份，照買不誤，而買房的也出于各種各樣的考慮，推動了這個市場的蓬勃發(fā)展。根據(jù)一些非官房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積有可能已經(jīng)達(dá)到了六十多億平方米的規(guī)模，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。對于整個國家來說，這是一個讓人有些忐忑的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　2010年1月1日新聞

　　小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量如此之大是多年累積起來的問題。國土資源部的部長徐紹史在北京舉行的全國國土資源工作會議閉幕時(shí)講話中所說，他說“如果不清理城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快之后，問題會進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大”。

　　解說：

　　價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。各種說法的彌漫正在使小產(chǎn)權(quán)的數(shù)量以驚人的速度增長，小產(chǎn)權(quán)房留存已經(jīng)不單單是個別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴(yán)都在受到挑戰(zhàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　這個土地是集體用地，將來這個土地如果被國家征用的話，(購買者)一點(diǎn)補(bǔ)償都沒有。

　　解說：

　　在去年，深圳小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正的新聞曾經(jīng)轟動一時(shí)，終國土部出來辟謠，稱這是媒體的誤讀。但是，政策的搖擺和不明朗恐怕也是事實(shí)。

　　贠小蘇(國土資源部副部長)：

　　各地的情況不一樣，每一宗通過的性質(zhì)也不一樣，開發(fā)商的具體情況也不一樣，買房人更是各種各樣的群眾都有。所以不可能對這么復(fù)雜的(問題)，統(tǒng)一出臺三條、五條處理辦法能把它處理好。

　　主持人：

　　小產(chǎn)權(quán)房合法化，這樣的一個觀點(diǎn)是清華大學(xué)的蔡繼明教授提出來的，我們接下來不妨仔細(xì)聽聽他到底怎么說。

　　蔡繼明(全國政協(xié)委員 清華大學(xué)教授) ：

　　我個人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生主要還是由于我們現(xiàn)在有很多制度和一些政策本身不夠合理。比如說農(nóng)民在自己的宅基地上建的房子，他可以自己住，如果容積率提高，由一層變成兩層、三層，他自己住不了，為什么不允許他拿出來出租和出賣呢?這是種情況。

　　二種情況，農(nóng)民集體蓋自己的建設(shè)用地上建的這些房子，過去建設(shè)用地是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)如果經(jīng)營不善，或者是重組、改組、倒閉，建設(shè)用地為什么不能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)呢?我們讓農(nóng)民保留一部分建設(shè)用地的目的不是為了讓農(nóng)民致富嗎?更何況農(nóng)民原來占用的宅基地是分散居住的，經(jīng)過舊村改造，經(jīng)過整理，既然節(jié)省了建設(shè)用地，應(yīng)該讓他們得到好處。

　　三種情況是在一些沙荒地、一些撂荒地、未利用的土地上，經(jīng)過開發(fā)、整理，又經(jīng)過綠化，還美化了環(huán)境，又使得這個土地得到了充分利用，這一部分似乎也有合理性。當(dāng)然不合理的，應(yīng)該加以制止的是占用耕地，但即使是后一種情況，也應(yīng)該考慮到，這些小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)又不是一朝一夕，不是冒出來的，那么地方政府干什么呢，它有沒有起到監(jiān)管的作用?

　　比如2007年一直建到現(xiàn)在，這三年了，那么多房子怎么建起來了，為什么不加以制止呢?所以，即使對在耕地上建的這些房子，你簡單采用拆除的辦法可能是兩敗俱傷，或者是多方受損的一個結(jié)果。所以對這一部分小產(chǎn)權(quán)房，雖然它不合法、不合規(guī)，也不合理，但是它已經(jīng)成了一個事實(shí)，怎么采取經(jīng)過罰款，處罰之后各方都承擔(dān)一定的責(zé)任，也應(yīng)該讓他是不是給一個合法的地位，我覺得應(yīng)該這樣處理。

主持人：

　　教授，蔡教授的觀點(diǎn)是希望能把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變大，您怎么看?

　　錫鋅：

　　我覺得蔡教授的觀點(diǎn)代表了一部分人的一種遐想，一種期望。我覺得我更愿意引用剛才國土資源部的一位副部長所闡述的態(tài)度，小產(chǎn)權(quán)房的問題是歷史的，并且在很多情況背景下累積起來的，它本身的情況非常復(fù)雜，我們肯定要對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理整治，也是說要切一刀，但是這個切一刀千萬不能搞成一刀切。

　　所謂的不能搞一刀切，我覺得既不能夠像我們很多人想的，一定要否定它的存在，否定它過去存在的那些因素，把它變沒，同時(shí)也不能夠不問任何情況，把它變大，徹底地走合法化。因?yàn)檫@里面你要區(qū)別，先你是不是在建設(shè)用地上做的，這區(qū)別了建設(shè)用地和農(nóng)用地，別是耕地，如果在耕地上建，我覺得國家從耕地的角度，應(yīng)該采取更加嚴(yán)格的制止措施。所以，切一刀可以，但真正做一刀切的話，不論是變大還是變沒，可能都會是比較有問題的。

　　主持人：

　　您的意見是一事一處理，具體問題具體分析。

　　我們來看這個觀點(diǎn)，我看了不少的觀點(diǎn)，挺有意思的，很多人覺得，為什么現(xiàn)在對于小產(chǎn)權(quán)房不能夠斬釘截鐵地轉(zhuǎn)正呢?蔡教授說了一方面的意見，另外一方面，人們覺得，這個土地不是壟斷嗎?政府一直在壟斷這個土地使用，如果這樣的話，定價(jià)不下來了，這是，另外定價(jià)下來的，房價(jià)不便宜了嗎?還有，是農(nóng)民得到的土地出讓金是數(shù)倍于以前。對雙方都有好處，為什么不可以把它轉(zhuǎn)正呢?

　　錫鋅：

　　其實(shí)這里面，的確是我們講的，從短期來說，在承認(rèn)現(xiàn)有的這樣一種現(xiàn)實(shí)情況下，比如全國已經(jīng)有了60億平方米的這樣一個小產(chǎn)權(quán)房，這個過去造成這個現(xiàn)實(shí)。我非常同意您的觀點(diǎn)，是要考慮多方共贏，這也提醒我們小產(chǎn)權(quán)房集中的整治清理，我覺得可以搞，也可以切一刀，但是目的很重要，這種清理如果說還是為了讓一些地方政府獲取土地的高額溢價(jià)，這種清理可能是一些農(nóng)民受損，集體土地的所有權(quán)人受損，而地方政府獲利。這種清理可能本身違背我們中央十四部委要強(qiáng)調(diào)清理整治的目標(biāo)，所以目標(biāo)上先要清楚，有在目標(biāo)清楚或者說態(tài)度端正的情況下，這個清理工作才能夠區(qū)別不同情況，向前推進(jìn)。

　　主持人：

　　所以，人們自然有這種想法，是說不讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是不是也有地方政府自己的土地出讓金方面的考慮?

　　錫鋅：

　　人們有這種考慮的確有它的理由，因?yàn)樵谶@種整個的目前的建設(shè)用地，別是商品房的建設(shè)用地下，我們土地管理法明確規(guī)定，建設(shè)用地必須要申請國有土地，如果使用集體土地的話，能是宅基地，村辦企業(yè)，還有村的公用設(shè)施。集體土地同樣和城里土地都是土地，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，集體土地它也在增值，如果說這個增值我們要建商品房必須要轉(zhuǎn)為國有土地，然后才能建設(shè)的話，土地的增值溢價(jià)怎么來辦，農(nóng)民如果不能夠獲得溢價(jià)的話，這時(shí)候可能有各種各樣的，土地上，在建設(shè)用地上建所謂的小產(chǎn)權(quán)房的這樣一種情況出現(xiàn)。