房價降還是不降?這是一個很大的問題，尤其是對于處在樓市調(diào)控之下的房地產(chǎn)企業(yè)來說。新消息稱，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科正打算在全國大降價。

　　據(jù)財經(jīng)消息，由于市場交易量的低迷，萬科(000002.SZ)將從6月開始在全國范圍降價。

　　報道稱，萬科在北京、蘇州、廣州等地的部分樓盤已經(jīng)進行了變相的價格調(diào)整，而這一次的調(diào)整將是“更大規(guī)模的價格調(diào)整”。

　　但報道未透露萬科準備降價的幅度，并表示該消息尚未得到萬科方面證實。

　　在2008年樓市調(diào)控中，萬科曾在全國率先降價，并引發(fā)后續(xù)連動效應。

　　但自4月中旬新一輪樓市調(diào)整政策實施以來，房地產(chǎn)交易量已經(jīng)大幅下跌，房價仍難見回落。期間恒大地產(chǎn)(03333.HK)曾宣布進行八五折降價，但其降價優(yōu)惠公布實施了十多天草草收場。房地產(chǎn)市場買賣雙方的博弈始終僵持不下。

　　已公開的銷售數(shù)據(jù)顯示，廣州富力地產(chǎn)(02777.HK)5月合同銷售額為12.53億元，銷售面積為10.6萬平方米，按月下降49%和42%，龍湖地產(chǎn)(00960.HK)5月合同銷售預計為15億元，環(huán)比下降約四成;世茂房地產(chǎn)(00813.HK)5月完成約15.5億元銷售額，環(huán)比下跌38%。

　　另據(jù)正略鈞策房地產(chǎn)研究發(fā)布的報告，如果2010年銷售額比預定水平下降30%，綠城地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048.SH)和恒大地產(chǎn)將是資金缺口大的企業(yè)，平均資金缺口將達136億元;綠城地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)(000031.SZ)將是抗壓能力差的三家企業(yè)。

　　報告建議，在財務方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇盤活資產(chǎn)、壓縮開支、放緩開發(fā)節(jié)奏、引入投資者、增發(fā)、整體出售物業(yè)、引入新的經(jīng)濟增長點、降價銷售等多種方式解決資金壓力。在戰(zhàn)略層面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過優(yōu)化區(qū)域結構分散風險，也可以通過平衡持有和銷售業(yè)務減輕財務壓力，還可以通過合作開發(fā)等多種方式降低大量長周期占壓資金的業(yè)務在資產(chǎn)組合中的比例。

　　而據(jù)花旗分析師預計，上市房地產(chǎn)公司中，恒盛地產(chǎn)(00845.HK)、雅居樂(03383.HK)、遠洋地產(chǎn)(03377.HK)將面臨較大挑戰(zhàn)。

　　【回應】萬科回應6月全國范圍降價 稱各地方公司自定

　　針對“萬科將從6月開始在全國范圍內(nèi)降價”的市場傳聞，萬科回應表示，各地方公司和項目會根據(jù)市場實際情況合理定價，萬科不會進行統(tǒng)一策略和降價指引。

　　據(jù)財經(jīng)消息，由于市場交易量的低迷，萬科(000002.SZ)將從6月開始在全國范圍降價。報道稱，萬科在北京、蘇州、廣州等地的部分樓盤已經(jīng)進行了變相的價格調(diào)整，而這一次的調(diào)整將是“更大規(guī)模的價格調(diào)整”。

　　上月中旬，萬科在北京的樓盤曾出現(xiàn)打折降價。萬科當時對媒體表示，在新政調(diào)控下，開發(fā)商要積主動順應市場趨勢，按照購房者愿意接受的價格賣房。

　　5月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在出席財新傳媒的活動時表示，房地產(chǎn)有兩層屬性，一層是居住的需求，即剛性需求，另一層為投資的需求。當商品失去投資價值時，“價格應該回歸到剛性需求或自住需求愿意支付的水平上”。肖莉指出，“我們認為市場在尋找合理的價格，一定會回歸到剛性需求為主的市場。”

　　【探究】京滬廣深5月樓市全線下挫 萬科等價格松動

　　據(jù)財經(jīng)報報道，新“國十條”出臺后，一線城市房地產(chǎn)市場供求關系迅速逆轉(zhuǎn)，剛需消費者持幣與資金鏈堅挺開發(fā)商“隔房觀望”，導致部分城市住宅成交量出現(xiàn)了環(huán)比70%的大跌，但成交均價依舊站在2萬元/平方米的高位。

　　這種僵持狀態(tài)能持續(xù)多久?業(yè)內(nèi)有人預判：至少三個月。因為有些地方調(diào)控細則尚未出臺，大部分地產(chǎn)商仍在等待。而伴隨銷量的下滑，房價則以10%的下降速度緩慢陰跌，行業(yè)龍頭萬科的樓盤近都開始價格松動。這似乎是個鼓舞人心的“信號”。

　　但冷靜的市場觀察者指出，地價能否下降才是房地產(chǎn)下一步能否企穩(wěn)的重要因素，而這取決于出讓土地的地方政府的利益選擇。如地價不跌，開發(fā)商降價賣房積性不夠,這種情況持續(xù)到2012年的話，房屋供應可能大幅下降，市場重演2009年的情況，然后政府再打壓，由此無限“惡性循環(huán)”。這顯然不是影響著鋼鐵、水泥等眾多產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的應有之義。

　　北京一二手房成交跌五成 機構預計4季度降價

　　截至昨天，開盤已一周有余的北京東北三環(huán)外樓盤太陽公元，在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記的已預定和簽約的房源為53套，占此次推出全部房源的1/4。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月1日~5月30日，北京期房市場中，扣除限價房、經(jīng)適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，為去年5月1日~5月30日商品住宅期房成交11187套的三成，環(huán)比4月也下跌了59.1%。而從5月10日開始，北京商品住宅期房已連續(xù)3周日均成交量低于100套。

　　成交量的持續(xù)下降，使開發(fā)商的開盤熱情逐漸降溫。截至5月30日，5月份北京市場中有18個項目開盤。亞豪機構的相關統(tǒng)計顯示，這一數(shù)字相比5月初計劃開盤的項目量減少了一半左右。

　　然而在市場交易持續(xù)萎縮了一個月之后，新開樓盤并沒有出現(xiàn)降價情況。據(jù)亞豪機構監(jiān)測，5月開盤的項目相比上期的調(diào)價幅度有所降低，調(diào)價幅度普遍在3%~8%之間，另外有個別項目出現(xiàn)停漲。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，在政策重壓下，購買力的停滯導致樓盤積累目標客戶的周期大大加長，以至于在達到預定開盤的日期時尚未積累到一定的客戶量，得選擇延期開盤。他預計降價時間窗口可能出現(xiàn)在今年四季度。

　　相比一手房市場，北京二手房價沒那么矜持。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日北京二手住宅成交12913套，環(huán)比跌幅超五成。據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京5月二手房價整體出現(xiàn)10%左右的下滑，望京、通州等區(qū)域二手房價降幅更達15%。該公司分析師齊凡預計，未來二手房價將處于一個緩慢下滑狀態(tài)，同時出現(xiàn)分化。“大部分房源保持現(xiàn)有價位或緩慢下滑;20%房源降價幅度加快。”

　　上海一手房成交縮七成 開發(fā)商未來隨行市

　　今年5月上海商品住宅成交量達5年來低。在佑威及樓市專評網(wǎng)新發(fā)布的數(shù)據(jù)中，整個5月，上海新房住宅的周成交量都在6萬~8萬平方米的歷史低谷徘徊，以至于5月上海市商品住宅累計成交面積約為30萬平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70%。有跡象顯示，目前已有個別開發(fā)商著手調(diào)整其樓盤全年的銷售進度，以做好長期“抗戰(zhàn)”準備。

　　佑威房地產(chǎn)研究所副主任陸麒麟指出，即便在2008年樓市的低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以達到40多萬平方米。而今年5月的成交量為30萬平方米，“剔除春節(jié)因素，今年5月的商品住宅成交比2008年的低谷期還要低30%左右”。

　　“我周四和開發(fā)商開會，發(fā)現(xiàn)他們得了‘焦慮癥’。”昨日，一位國際物業(yè)代理公司人士透露，目前不少開發(fā)商已被遲遲不出的樓市調(diào)控細則和目前的成交量“折磨”得不知所措。暫時無計可施的情況下，延遲推盤似乎成了開發(fā)商的本能反應——5月上海新房住宅的推盤量明顯“縮水”。數(shù)據(jù)顯示，5月全市商品住宅供應面積為95萬平方米，環(huán)比4月大降23%，同比亦下降約25%。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，5月申城開盤項目預計有96個，但截至上，實際已開盤項目46個，有約五成樓盤“爽約”。

　　昨日，有開發(fā)商向《財經(jīng)日報》透露，接下來越來越多原本有推盤計劃的開發(fā)商或許會調(diào)整銷售進度，重新嘗試“少量多批”的推盤方式，即有多少積累客戶，推多少房源。上海中梁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部副經(jīng)理付超亦表示，雖然該公司旗下的項目——寶山英倫印象暫時未達到預售標準，但“根據(jù)客戶積累量推盤”肯定是今年公司的重點銷售策略之一，“推得多了也賣不掉”。而對未來樓盤定價策略，多數(shù)開發(fā)商諱莫如深。付超表示，該公司將“隨行市”;綠地集團有關項目負責人也稱，旗下幾個樓盤未來一段時間的定價“將看市場反映而定”。

　　值得關注的是，受5月成交豪宅的價格拉動，5月上海商品住宅成交均價依舊高位徘徊，為22338元/平方米，環(huán)比4月減少2.6%。但個別樓盤調(diào)價開盤，近日位于上海寶山區(qū)的保利葉上海推出一批房源，其中小戶型叫價15500~16500元/平方米，降回到去年10~12月份的價格水平——在今年1~3月，保利葉上海成交房源的均價一度達18000元/平方米以上。

　　廣州一手房交易量跌三成 萬科現(xiàn)價格松動

　　雖然廣州的房地產(chǎn)調(diào)控實施細則堪稱“溫和”版本，但依然沒能遏制市場下跌趨勢，5月當?shù)匾皇址烤W(wǎng)上簽約量環(huán)比4月出現(xiàn)超過30%的跌幅，均價也微跌5.6%。

　　廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月30日，廣州一手住宅交易面積為44.7萬平方米，環(huán)比大跌33.8%，成交面積高于今年2月份39.46萬平方米的“地量”，成為今年以來二低成交量，成交套數(shù)為4025套，環(huán)比下跌32.5%。

　　在價格方面，5月份廣州一手住宅均價為10539元/平方米，環(huán)比下跌5.6%，這也是今年以來二低的成交均價，略高于2月份10252元/平方米的均價。

　　與成交量下降三成相對應的是，5月廣州一手房新增供應量也環(huán)比下降了三成。數(shù)據(jù)顯示，廣州市十區(qū)二縣住宅供應增加2462套，比上月的4001套減少了38.46%;新增加面積32.10萬平方米，比上月的46.53萬平方米減少31.01%，無論是新增套數(shù)還是新增面積，供應量都大減三成以上。

值得提及的是，雖然5月廣州成交均價未出現(xiàn)大幅下降，但開發(fā)商降價意愿正趨強烈，繼恒大、保利后，萬科在廣州也開始調(diào)整價格。萬科旗下名為天河御品的樓盤，日前推出一批新貨，以11000元/平方米起價，較此前成交的均價14000元/平方米折讓明顯。對此，廣州萬科解釋說，此番推出的新貨為毛坯房，因此定價較低。

　　廣州經(jīng)緯地產(chǎn)董事總經(jīng)理區(qū)俊文表示，廣州交易量下降20%~30%，比很多城市表現(xiàn)更理性。而從目前開發(fā)商的情形看，位于市區(qū)內(nèi)的樓盤降價意愿還不強烈，但一些郊區(qū)偏遠樓盤調(diào)價動力較明顯。

　　深圳一手房成交跌六成 個別開發(fā)商優(yōu)惠上萬

　　在市場僵持一段時間之后，深圳本地企業(yè)佳兆業(yè)率先啟動降價促銷活動近引發(fā)市場關注。但有開發(fā)商表示，佳兆業(yè)降價是局部現(xiàn)象，不能代表主流，大部分開發(fā)商未來仍將堅持觀望。

　　5月28日，佳兆業(yè)啟動周年主題降價促銷，其中金翠園、茗萃園及上品雅園三個在售樓盤各推出20~60套不等的單位，以八折優(yōu)惠發(fā)售，優(yōu)惠幅度高達1萬元/平方米。

　　佳兆業(yè)是此次深圳樓市例具有實質(zhì)意義上的降價案例。業(yè)內(nèi)人士猜測或與其資金鏈及業(yè)績有關。對此，佳兆業(yè)有關負責人在接受《財經(jīng)日報》采訪時表示，公司樓盤降價在深圳確屬宗，意在市場促銷，目前公司現(xiàn)金流相當充足。

　　深圳某地產(chǎn)開發(fā)商部門負責人恭敏以業(yè)內(nèi)觀察人士的立場表示：“佳兆業(yè)降價促銷是局部現(xiàn)象，或許是市場傳遞的一個信號，佳兆業(yè)從民企進入上市公司行列，希望在市場發(fā)出一種異樣的聲音，但這種做法不代表市場主流。”在宏觀上，目前開發(fā)商和政策仍處于相持階段。房地產(chǎn)開發(fā)商類型不同，其市場應對態(tài)度和策略都有所不同。

　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，5月1日至30日深圳一手房成交套數(shù)為1319套，同比和環(huán)比分別下降84.44%和59.11%;成交面積為10.92萬平方米，同比和環(huán)比分別下降85.93%和62.50%;成交均價20342元/平方米，同比上漲57.67%，環(huán)比下降1.09%。