據(jù)新聞晨報 昨天，《人民日報》撰文引用住建部某官員的話，“目前調(diào)控措施初見成效，要繼續(xù)跟蹤市場下一步走勢，適時把握好政策力度。各地要加強調(diào)控政策落實力度，絕不能松勁，要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。”

　　此話傳達(dá)出三重意思。一是調(diào)控已出現(xiàn)效果;二是政策將依市場走勢而變得靈活化;三是短期內(nèi)政策不會明顯放松，直到房價真正得到遏制?；诖?，筆者認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的“政策底”已現(xiàn)身，接下來不太可能出臺更多新的打壓政策，但既有政策還將嚴(yán)格執(zhí)行一段時間。至于政策何時會放松，要看市場和房價的表現(xiàn)。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場情形若何?成交量快速下跌，價格松動初見端倪。5月全國新建商品房銷售面積為0.68億平方米，較4月份降低15.4%，亦低于去年0.78億平方米的月度均值。市場降溫態(tài)勢明顯，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大，比如上海有30萬平方米，環(huán)比下跌七成，且創(chuàng)下了2003年以來非春節(jié)月份的新低，基本上一下子跌到了底部位置。接下來，上海樓市的成交量將在低位盤整數(shù)月，預(yù)計9-10月份會有所反彈。

　　而房價則總體上在高位盤整。5月份70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點。分市場來看，一手房價格上漲0.4%，而對市場反應(yīng)更加敏感的二手房價格次出現(xiàn)環(huán)比0.4%的下跌。預(yù)期6月份一手房價格將次出現(xiàn)拐點，而全國房屋價格也將次出現(xiàn)整體性下跌。下半年，房價將會維持下跌態(tài)勢。

　　在房地產(chǎn)市場中有條規(guī)律，“量變在前，價變在后”，本輪市場調(diào)整成交量已大幅萎縮，尤其是部分大城市的下調(diào)形態(tài)屬于罕見的“斷崖式”，有2005年“國八條”出來后，上海樓市曾出現(xiàn)過這種端現(xiàn)象。按此邏輯，則價格下跌已呈必然趨勢，新房價格在高位難以堅持多久，開發(fā)商從來不是一個行動一致的群體，各家想法不同，戰(zhàn)略不一，5月初即開始全國八五折促銷的恒大，現(xiàn)在看起來可算明智，而目前萬科、綠地、保利等大型開發(fā)商也加入促銷陣營。隨著開發(fā)商陣營分化的加劇，新房價格很快會迎來整體性的下跌。

　　本輪調(diào)控的目標(biāo)重點突出：堅決遏制部分城市房價過快上漲。對于這句表述，看空派認(rèn)為房價下跌，中央才會滿意;看多派認(rèn)為中央是希望房價不要上漲過快，并不反對房價小幅上漲。筆者認(rèn)為，房價并非玩物，可以任由人們擺布，其表現(xiàn)形式往往是不漲即跌，不跌即漲。所以動態(tài)地看，中央希望部分城市的房價能夠趨于穩(wěn)定，如果不能控制房價漲幅，寧可讓其短時間內(nèi)出現(xiàn)下跌。

　　住建部官員的話也容易理解了，當(dāng)前房價尚未出現(xiàn)下跌，如果政策開始放松，或者給市場以將要放松的心理預(yù)期，則大部分賣家和開發(fā)商都將不愿降價促銷了，如此則房價不但不會下跌，反而會再度出現(xiàn)反彈，甚至是報復(fù)性的上漲。道理相當(dāng)簡單，識時務(wù)的開發(fā)商應(yīng)盡快下調(diào)價格，否則坐等無益。

　　但另一方面，“政策底”確已出現(xiàn)，也是政策不再加碼。近期部分中央部委出臺的文件，也都是對“國十條”的細(xì)化落實，并無嚴(yán)厲新政。至于地方政府的細(xì)則，呈漸次放松之態(tài)，比如廣州和重慶。當(dāng)前惟一不確定的是，房產(chǎn)稅何時出，怎么出，哪些城市會率先試點。上海細(xì)則和房產(chǎn)稅遲遲未出，若房產(chǎn)稅真的出臺，基本上可以認(rèn)為調(diào)控政策出盡了。

　　在任何一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，一般都會依次出現(xiàn)“政策底”、“成交量底”、“價格底”。當(dāng)前的情形是，“政策底”初現(xiàn)，“成交量底”正在形成(上海已出現(xiàn))，“價格底”還需數(shù)月才能到來。有等到“成交底”消失，“價格底”開始出現(xiàn)，政策才有可能松動。政策的松動，將遵循“自下而上”的路徑，即地方政府先放松，商業(yè)銀行的房貸政策先松動。四季度是有可能的。

      調(diào)控已出效果：折扣頻現(xiàn) 大力促銷

　  8.3折!北京樓市現(xiàn)“猛”折扣促銷大戰(zhàn)!

      部分打折樓盤信息。

　　據(jù)京華時報報道，記者昨天了解到，新一輪樓市的打折促銷已經(jīng)展開。據(jù)新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，北京打折促銷的項目已達(dá)到75個，折扣力度也從9.8折、9.9折擴大到9折，其中打折幅度大的項目“合生麒麟社”價房折扣幅度達(dá)到8.3折。

　　值得一提的是，這些樓盤都采用暗降方式進(jìn)行降價，比如付全款可打折、交1萬定金可獲10萬沖抵等方式進(jìn)行，而且戶型并沒有進(jìn)行限制。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，他們位于通州土橋的一個項目即將開盤，所以非常關(guān)注目前市場走勢，也進(jìn)行了市場分析。他們調(diào)研結(jié)果顯示，現(xiàn)在大部分在售樓盤都或多或少進(jìn)行了優(yōu)惠銷售。這與2008年樓市低迷時情況非常相似，可以說，北京的樓市已經(jīng)進(jìn)入了降價階段。新盤打折后的價格都比周邊房價低10%左右。

　　在交易量方面，繼5月新上市住宅樓盤出現(xiàn)減少態(tài)勢以來，6月住宅新樓盤減少趨勢仍在繼續(xù)。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，6月新上市住宅樓盤有5個，分別是保利壟上莊園，大興亦莊鎮(zhèn)芳苑小區(qū)以及海淀區(qū)安寧華庭、定慧家園南里以及石景山的遠(yuǎn)洋山水家園，共約1700多套住宅。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在這5個新樓盤當(dāng)中，安慧家園南里和保利壟上莊園全部顯示為“可售”，其他3個樓盤有部分房屋顯示為“已預(yù)訂”，但沒有一套房屋顯示“已簽約”。業(yè)內(nèi)人士表示，“已預(yù)訂”代表購房人交了一定訂金，但并不表示已簽署房屋買賣合同，如預(yù)訂后7個工作日內(nèi)不進(jìn)行網(wǎng)簽，預(yù)訂信息將被消除。這也意味著，1700多套住宅沒有一套實質(zhì)性出售。

　　“這種情況很少出現(xiàn)，說明市場觀望情緒很重。”該業(yè)內(nèi)人士表示。實際上，這幾個樓盤定價還相對較高。位于海淀區(qū)東北旺的安寧華庭是幾個樓盤中擬售均價低的，也達(dá)到2.21萬元/平方米，安慧家園南里擬售均價高，達(dá)4.01萬元/平方米，位于大興亦莊鎮(zhèn)的芳苑小區(qū)低價的也在2.7萬元/平方米，高的則達(dá)3.7萬元/平方米。

　　開發(fā)商不擔(dān)憂 購房者觀望

　　對于“樓市降價是否會讓更多人持續(xù)觀望”的問題，一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示并不擔(dān)憂。“北京在2008年出現(xiàn)了類似情況，大家對北京樓市有自己的心理價位，因此，在適當(dāng)?shù)臅r機，購房人會主動出擊購買房屋。北京未來的樓市會繼續(xù)健康發(fā)展。”

　　廣州樓盤降價高達(dá)20%  上海七成樓盤不敢漲

　　據(jù)《信息時報》報道，某網(wǎng)站房產(chǎn)日前再次對京滬穗共300個樓盤的價格進(jìn)行了追蹤調(diào)查，結(jié)果顯示，被調(diào)查的300個樓盤中，6月份樓價下跌的有92個，跟5月相比增加了1.5倍;而價格上漲的樓盤為71個，比上月減少48%。廣州則有兩成樓盤降價，高降達(dá)20%。

　　廣州兩成樓盤降價

　　《信息時報》報道，5月份，在跟蹤的廣州100個樓盤中，約有六成樓盤的報價不變，28個樓盤不降反升，降價的樓盤有12個。高的升幅達(dá)到三成，大的降幅將近二成。

　　一個月后，這些數(shù)字發(fā)生了明顯變化。網(wǎng)易房產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從6月和5月的報價來看，58%樓盤的報價不變，報價有所下降和依然上漲的樓盤各占21%。跟上月相比，上漲樓盤的比例在減少，而下降樓盤的比例逐漸增加，降價潮逐漸蔓延。

　　調(diào)查顯示，樓價上漲的21個樓盤中，大漲幅近40%。如花都的美林軒逸時光均價由6300元/平方米升至8700元/平方米，漲幅為38%。降幅大的是新塘新世界，該盤近期推出30套價單位，低5622元/平方米起，比上月報的折后均價7000元/平方米降低了19.69%。

　　上海七成樓盤不敢漲

　　在上個月的調(diào)查中，上海有50%的樓盤單價有一定幅度的上漲，32%的樓盤價格不變，18%的樓盤跌價。

　　近日，網(wǎng)易房產(chǎn)再次抽取了滬上100個在售樓盤進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)32%的樓盤報價有所上浮，而近七成的樓盤不敢再“逆勢上漲”。在100個樓盤中，39個樓盤的報價沒有變化，29個樓盤的報價略有下跌。值得注意的是，有12個樓盤5月中旬報價上漲，6月中旬報價下調(diào)，短短兩個月里經(jīng)歷了先漲后跌的變化。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，其實新政一出，房子已賣不動了，但開發(fā)商反而會逆市先提價，一方面是為了后市下調(diào)價格留下空間;另一方面也不容易引起之前購房者的激烈反應(yīng)，是一種營銷手段。

　　萬科等上市房企在深圳率先降價促銷

　　據(jù)《財經(jīng)日報》報道，迫于業(yè)績增長壓力，上市房地產(chǎn)企業(yè)推倒樓盤降價的多米諾骨牌，在深圳已成為不的事實。繼佳兆業(yè)在深圳率先降價之后，萬科也暗中跟進(jìn)，兩家上市房企在端午節(jié)前后都再次進(jìn)行降價促銷。

　　《財經(jīng)日報》報道，6月16日前后，深圳大部分在售樓盤都進(jìn)行了促銷，其中萬科金色沁園推出了部分價房，120平方米大三房加品牌精裝后售價108萬元，折算每平方米不到7000元。而佳兆業(yè)旗下金翠園、佳兆業(yè)上品、茗萃園三個樓盤再次推出10多套價單位，優(yōu)惠幅度相當(dāng)明顯。

　　而在此前的5月28日，佳兆業(yè)旗下的金翠園等三個在售樓盤分別推出20至60套不等的價房，優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬元/平方米;6月4日和5日，萬科連夜突擊推出萬科清林徑和萬科五園，售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前預(yù)期，其中萬科清林徑均價1萬元/平方米，而其在售的大戶型產(chǎn)品均價為2萬元/平方米。

　　佳兆業(yè)董事局主席郭英成6月3日在股東大會上向媒體表示，如市場表現(xiàn)不好，下半年還將繼續(xù)考慮降價銷售策略。深圳萬科營銷總經(jīng)理羅霆6月中旬在接受《財經(jīng)日報》采訪時表示，市場預(yù)期總是在不斷變化，萬科的銷售策略是根據(jù)不同時期的情況進(jìn)行靈活定價，不存在低于還是高于預(yù)期的說法，更不存在降價之說。不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科在深圳開始進(jìn)行實質(zhì)性降價已是既定事實。深圳當(dāng)?shù)孛襟w援引業(yè)內(nèi)人士的說法稱，緊跟著萬科的是，深圳未來或?qū)⒂?8個樓盤降價。

　　深圳地產(chǎn)評論人士恭敏在接受本報采訪時認(rèn)為，降價是大勢所趨，上市公司為追求資金回籠，可能會犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場回饋，率先采取局部降價或促銷措施。