房地產(chǎn)同樣如此。一直以來(lái)，成本價(jià)都是各大開發(fā)商諱莫如深的高機(jī)密，更是購(gòu)房者“望眼欲穿”的幕后故事。4年前，當(dāng)業(yè)內(nèi)一些人士呼吁政府公開開發(fā)商的建房成本時(shí)，整個(gè)業(yè)界為之嘩然。對(duì)于開發(fā)商而言，要將商品房的成本從諱莫如深的陰影里拉出來(lái)，使之暴曬到陽(yáng)光之下，這無(wú)異于與虎謀皮。

　　時(shí)至，高速運(yùn)行的武漢樓市在成交量節(jié)節(jié)攀升的大環(huán)境之下，房?jī)r(jià)之弦越繃越緊：

　　調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)：武漢地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為28.8%

　　7月27日，武漢某調(diào)研機(jī)構(gòu)對(duì)全市14個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在這些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，土地平均成本不到房?jī)r(jià)的1/3，而不是有些開發(fā)商說(shuō)的土地成本占到房?jī)r(jià)的一半。

　　據(jù)了解，這14個(gè)項(xiàng)目主要集中在城區(qū)，其中，土地成本高的一個(gè)是土地占房?jī)r(jià)的38.41%，低一個(gè)占到15.96%。

　　武漢地產(chǎn)界知名拍賣師陳少湘認(rèn)為，今年武漢市的每次土地拍賣，有一兩宗地出現(xiàn)場(chǎng)面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸至2007年的水平，多數(shù)地塊交易價(jià)格很正常，是城區(qū)地塊樓面地價(jià)，也少有超過(guò)3000元/平方米的，但談不上“地價(jià)刺激房?jī)r(jià)上漲”這一說(shuō)。

　　地價(jià)與房?jī)r(jià)，究竟是雞生蛋，還是蛋生雞?與此前國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)查的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)趨同，目前在中國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是15%-30%，平均是23.2%。與其他國(guó)家比較，美國(guó)是28%，加拿大是24%，英國(guó)是25%-38%，韓國(guó)是50%-65%，日本是60%-75%，新加坡是55%-60%，中國(guó)的比例遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。

　　地產(chǎn)官方用直觀數(shù)據(jù)沖擊著老百姓的抵御防線：房?jī)r(jià)上漲并不是土地惹的禍，一切皆因部分開發(fā)商的暴利心態(tài)作祟……

　　開發(fā)商說(shuō)：苛稅猛于虎也

　　商品房?jī)r(jià)格到底有沒有水份?房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利?土地價(jià)格到底會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)?房?jī)r(jià)謎題始終是論不休而又懸而難決。

　　國(guó)土資源部公布的地價(jià)成本調(diào)查數(shù)據(jù)無(wú)異于揭開了房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的冰山一角。非地價(jià)造勢(shì)，房?jī)r(jià)瘋漲源于什么?日前鄭州一位開發(fā)商提供了一份房地產(chǎn)成本清單。清單顯示，各級(jí)行政部門的稅費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)商中占據(jù)了20%的比例，成為開發(fā)商的“難言之隱”。

　　樓盤成本究竟包括哪些?除了地價(jià)、稅費(fèi)等，還有哪些因素造成了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)?武漢某業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓盤的成本主要包括四大部分：開發(fā)成本的費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及開發(fā)前后期的各種稅費(fèi)。“在武漢，舉例來(lái)談樓盤的成本構(gòu)成，假設(shè)2500元/平的樓面地價(jià)，如果實(shí)際銷售賣到7000元/平，這其中，土地成本大概占到38.28%，建安及配套占31.9%，基建費(fèi)用，大概占到6%，開發(fā)商的各種稅，土地增值稅，營(yíng)業(yè)稅，所得稅，大概占到13.8%，開發(fā)商的凈利潤(rùn)有8%，這個(gè)才是一個(gè)較為合理的利潤(rùn)區(qū)間和定價(jià)。”該業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　暴不暴利，開發(fā)商列舉的數(shù)據(jù)似乎為了說(shuō)明一點(diǎn)：盡管地價(jià)并非推高房?jī)r(jià)的要素，但房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的其他費(fèi)用亦是不可忽略之“重”。然而換個(gè)角度而言，房產(chǎn)開發(fā)既然需要承受如此大的“壓力”，開發(fā)商為何不勇敢站出來(lái)，揭開建安成本之謎?

　　購(gòu)房者說(shuō)：“高地價(jià)致高房?jī)r(jià)”是開發(fā)商為暴利找理由

　　地價(jià)與房?jī)r(jià)，孰是孰非，已經(jīng)成為開發(fā)商和國(guó)土資源部互揭“傷疤”的口水之戰(zhàn)。在地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系問(wèn)題上，不少業(yè)內(nèi)學(xué)者亦發(fā)表了自己的看法。有專家表示，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有著的影響作用，因此建議降房?jī)r(jià)前先降地價(jià)，根據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查，有12.5的網(wǎng)友認(rèn)同此觀點(diǎn)。與此相對(duì)，有學(xué)者認(rèn)為，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上還是土地市場(chǎng)交易歷史和現(xiàn)狀上看，房?jī)r(jià)都不是由土地的價(jià)格來(lái)決定的，開發(fā)商這是為自己的房產(chǎn)暴利找正當(dāng)理由，高達(dá)75%的搜房網(wǎng)友成為這一觀點(diǎn)的簇?fù)怼?/p>

　　從去年武漢土地市場(chǎng)的頻頻流拍，到今年的競(jìng)價(jià)，62.5%的搜房網(wǎng)友也表示出自己的擔(dān)心：土地市場(chǎng)，后市房?jī)r(jià)肯定還要漲?而77.57%的網(wǎng)友則因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲將擱置自己的購(gòu)房計(jì)劃。

　　流言止于智者，但智者也必須明白內(nèi)情。姑且不論各方公布的數(shù)據(jù)可信度有多高，但如果開發(fā)商在房?jī)r(jià)問(wèn)題上能夠更為坦誠(chéng)一點(diǎn)，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系更為透明一點(diǎn)，少一點(diǎn)猜測(cè)，多一份信任，后市的發(fā)展或許才能更加理性?